Parti Comuni

Il Condominio come sappiamo e formato da proprietà esclusive e parti comuni, ma quali sono quest'ultime? E' l'articolo 1117 del codice civile a togliere i dubbi e fornire un elenco. I beni comuni si dividono in tre categorie: necessari, di pertinenza e accessori.

• Beni comuni necessari: il suolo in cui sorge l'edificio,le fondazioni, i muri maestri, il tetto, il lastrico solare, le scale, il portone d'ingresso, i vestiboli, gli anditi, i portici, il cortile

• Beni comuni di pertineza: i locali della portineria, la lavanderia, caldaia centralizzata, locale per stenditoi, ricovero biciclette.

• Beni comuni accessori: le opere, le installazioni, i manufatti di qualunque genere che servono all'uso e al godimento comune come gli ascensori, pozzi, cisterne, gli acquedotti e inoltre le fognature e canali di scarico, impianti per l'acqua, per il gas, per l'energia elettrica, per riscaldamento e simili fino al punto di diramazione degli impianti ai locali di proprietà esclusiva dei condomini.

L'articolo 1117 non è né esaustivo, né inderogabile e vi possono essere casi in cui vi siano beni comuni che il codice civile non ha indicato (es. piscina, fontana, parco giochi) o che lo stesso bene comune in elenco sia di proprietà esclusiva del singolo condomino (es. solaio di copertura).

Non è detto che tutti i beni siano di proprietà comune tra tutti i condomini. In un condominio con più fabbricati, ci si trova davanti ad una comunione parziaria dove i beni comuni sono di proprietà solo di chi ne usufruisce (es condominio con più scale, ascensori ecc. sono comuni solo ai proprietari degli immobili che servono).

Nel corso della vita del condomino possono avvenire variazioni di consistenza e titolarità della cosa comune. Per consistenza si pensi ad esempio alla demolizione del tetto ed alla sua trasformazione in un terrazzo comune, mentre per titolarità si pensi alla vendita dell'appartamento del portiere dopo che tale servizio è stato soppresso.

Di quanto sono proprietario delle parti comuni? La proprietà è data dai millesi in possesso che sono dati dal rapporto tra il valore della proprietà esclusiva ed il valore dell'intero condominio.