Supercondominio

Nei nostri lidi ravennati abbondano le residenze estive (almeno nate come tali) con servizi quali piscine, campi da tennis, grandi aree verdi ecc. che prendono il nome di supercondominio. Ma cos'è questo supercondominio? La Suprema Corte di Cassazione, con la sentenza n.19939 del 14 novembre 2012, stabilisce che per supercondominio s'intende "la fattispecie legale che si riferisce ad una pluralità di edifici, costituiti o meno in distinti condomini, ma compresi in una più ampia organizzazione condominiale, legati tra loro dall'esistenza di talune cose, impianti e servizi comuni - il viale d'accesso, le zone verdi, l'impianto di illuminazione, la guardiola del portiere, il servizio di portierato, etc. - in rapporto di accessorietà con fabbricati. Nello specifico, l'art.1117 bis del codice civile fa riferimento a “più unità immobiliari o più edifici, ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici che abbiano parti in comune”.

Quando si ha la costituzione di un supercondominio?

Per la costituzione di un supercondominio è sufficiente che i singoli edifici abbiano in comune alcuni servizi o impianti che rientrano nel campo dell'art.1117 del codice civile.

Gestione del supercondominio

Normalmente il supercondominio è amministrato da un unico amministratore professionista (ed è consigliato anche per avere una gestione più semplice), ma potrebbe essere che ogni condominio abbia il suo amministratore, la legge non vieta ciò. Per l'assemblea di condominio si fa fede all'articolo 67 delle disposizioni di attuazione al codice civile e bisogna tener conto sei i partecipanti al supercondominio siano complessivamente più di sessanta oppure in numero di sessanta o inferiore ad esso. Quando i partecipanti al supercondominio sono sessata o meno, le regole d'ingaggio sono le stesse di un condominio classico. Quando i partecipanti sono più di sessanta, ciascun condominio deve designare un proprio rappresentante che risponde per la sua attività secondo le regole del mandato (siccome il suo voto vale tutti i millesimi del suo condominio, dovrà votare ciò che è stato deliberato durante la sua assemblea). Per farla breve ci vogliono tre assemblee: nella prima viene eletto il rappresentante di condominio e viene votato il suo mandato all'assemblea unitaria, la seconda è l'assemblea unitaria dove vengono prese le decisioni per la gestione del supercondominio, mentre la terza assemblea torna ad essere per ogni condominio dove il rappresentante illustrerà ai condomini ciò che è stato deciso all'assemblea unitaria.

L'art.1138 del codice civile dispone che quando in un edificio il numero dei condomini sia superiore alle dieci unità, vi è l'obbligo di formare un regolamento condominiale che disciplini l'uso delle parti comuni e la ripartizione delle spese. Nel supercondominio vi è un regolamento specifico che si affianca a quello dei singoli edifici ed ha un contenuto necessario per la regolamentazione all'uso delle parti comuni, ripartizione spese secondo diritti ed obblighi del singolo condominio, norme a tutela del decoro, numero dei consiglieri, specifiche destinazioni d'uso della cosa comune, costituzione diritti reali di godimento (tipo servitù di passaggio). Anche in questo caso il regolamento può essere di tipo contrattuale (redatto dal costruttore ed accettato dall'acquirente al momento della stipula, per cambiarlo occorre una maggioranza di 1000/1000) oppure assembleare (redatto dall'assemblea in mancanza di un regolamento contrattuale e per cambiarlo occorre maggioranza analoga o superiore a quella che l'ha costituito).